Главная | Договор имущественного найма

Договор имущественного найма

Договор имущественного найма Договор имущественного найма — это договор, в силу которого одна сторона наймодатель обязуется предоставить другой стороне нанимателю имущество в пользование на определенный срок за установленное вознаграждение. Договор имущественного найма в большинстве стран обладает общими признаками: Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданского оборота, включая физических и юридических лиц и государство, а его предметом являются любые непотребляемые вещи движимые и недвижимые.

Для договора имущественного найма принципиальное значение имеет цель договора. Например, в США, даже если такой договор был заключен с соблюдением необходимых условий, наем может не иметь юридической силы, если договор преследует незаконные цели или противоречит закону. Так, поскольку наем помещений для азартных игр является незаконным в большинстве штатов, подобный договор не имеет юридической силы.

Также договор найма может потерять силу, если его цели впоследствии станут незаконными в связи с изменением законодательства. Например, если был заключен договор, предусматривающий использование помещения под бар для торговли спиртными напитками, а впоследствии был принят закон о запрещении такой торговли, суд признает этот наем незаконным.

Важными условиями договора найма являются предмет договора, размер наемной платы и срок договора. Отдельные условия соглашения могут регламентироваться государством.

Гражданское право

В частности, в случае найма жилых помещений в государственном жилищном фонде для заключения договора найма необходимо согласование договора с соответствующим государственным жилищным органом, который занимается распределением жилплощади среди социально не обеспеченных граждан.

Договор имущественного найма используется в коммерческом обороте как в обычных гражданских отношениях, так и в отношениях предпринимателей. Наиболее часто в практике используется наем прокат потребительских товаров длительного пользования, аренда строительного, промышленного оборудования, аренда автотранспорта и различных помещений зданий, производственных, складских и жилых помещений , прокат театрального реквизита и оборудования и т.

Договор найма часто лежит в основе организации предприятия и обеспечивает его необходимым земельным участком, производственным или складским помещением, транспортными средствами и др.

Центр юридической помощи

В зависимости от той или иной правовой системы и от предмета договора название договора может различаться. Так, в континентальной системе права например, в Германии или Швейцарии принято разделять имущественный наем на обычный наем или прокат и аренду.

Различие между ними связано с назначением имущества, являющегося предмета договора. В первом случае целью отношений является только потребление, и предмет такого договора не приносит нанимателю прибыли от ее использования.

Удивительно, но факт! Также договор найма может потерять силу, если его цели впоследствии станут незаконными в связи с изменением законодательства.

Аренда же заключается главным образом для того, чтобы наниматель арендатор мог систематически получать прибыль от использования вещи. В российской правовой системе договоры этого типа законодателем определяются как предпринимательские коммерческие.

Сдачей имущества в аренду может заниматься как сам собственник, так и специализированные компании, которые сначала приобретают для этого ликвидное имущество, оборудование. По-особому регулируются в законодательстве наем жилых помещений и аренда земельных участков, в первую очередь для сельскохозяйственных нужд.

Правовые отношения по аренде земельных участков во многих странах очень часто связаны с земельными отношениями и отношениями по регистрации земель. Договор имущественного найма в германо-романской системе является более общим по отношению к договору аренды: В странах общей системы права в Англии и США наем движимых вещей обычно называют hire, а наем недвижимости — lease лизинг.

Отличительной особенностью лизинга является то, что лизингополучатель приобретает особое ограниченное вещное право эта особенность — одна из определяющих в англо-американской системе.

В свою очередь наем движимых вещей не порождает вещных прав, и наниматель в этом случае обладает только обязательственными правами, с чем связаны и различные механизмы защиты прав лизингополучателя и нанимателя. Отношения найма регулируются в каждой стране гражданским законодательством, однако в связи с принципиальными различиями в источниках права его регламентация может существенно отличаться.

В англо-американской системе регулирование отношений найма производится преимущественно на уровне прецедентов. Вместе с тем в сфере предпринимательских отношений практически во всех странах наем подробно регулируется специальными законами. Так, в Англии действует обширное жилищное законодательство, а в США в каждом штате существует свое законодательство об аренде недвижимости, о регулировании квартплаты, о выселении и публичном жилищном строительстве.

Удивительно, но факт! В Англии, несмотря на то что основное регулирование лизинга сосредоточено здесь, как и в США, в области судебных прецедентов, действует специальный Закон об аренде-продаже г.

Эти специальные нормативные акты различаются в первую очередь по предмету договора: С одной стороны, достигается необходимая для предпринимательских отношений особая регламентация; такой подход законодателя способствует развитию отношений найма.

С другой стороны, важной идеей специальных норм является контроль со стороны государства за мерой интересов наймодателя — наиболее сильной стороны таких отношений. Поскольку в большинстве случаев наймодателем выступает собственник имущества, то именно он контролирует и определяет условия найма.

Также для повышения оперативности отношений в этой области широко применяются различные типовые договоры присоединения, что существенно сокращает срок заключения соглашений и в определенном смысле систематизирует практику применения таких договоров.

Договор аренды (имущественного найма)

Форма договора имущественного найма различается в зависимости от предмета договора. В большинстве стран форма договора не имеет значения для найма движимого имущества. При найме же недвижимости подход законодателя отличается. Например, во Франции устный договор является действительным, даже если по закону требуется его письменная форма.

В случае заключения такого договора различаются лишь способы его доказывания в зависимости от того, начато или нет исполнение договора. В отношении сельскохозяйственной аренды устный договор считается заключенным на девятилетний срок после начала исполнения на условиях специального типового договора.

Однако несоблюдение этого правила не влечет за собой недействительность договора, а лишь указывает на то, что он заключен на неопределенный срок. Прекращается такой договор в любое время по требованию одной из сторон, но не раньше окончания первого года аренды.

Договор на срок более девяти лет должен заключаться только в нотариальной или простой письменной форме с последующей его регистрацией. В противном случае такой договор является недействительным.

Отсутствие регистрации лишает договор силы перед третьими лицами, которые имеют право на недвижимость на основании ранее зарегистрированного акта. В странах общей системы права на форму договора найма недвижимости долгое время влияло то, что арендатор имеет особое вещное право на имущество. Но сейчас договоры аренды недвижимости на длительный срок например, свыше года или трех лет требуют письменной формы, а заключение договоров на пять или десять лет предполагает еще и их регистрацию.

В США аренду принято разделять на краткосрочную и долгосрочную в зависимости от срока договора. Краткосрочная аренда заключается на срок до десяти лет, долгосрочная — на длительные сроки, среди которых можно встретить, например, необычный срок в тысячу лет. Таким образом, владение на такой срок приравнено здесь к абсолютному правовому титулу.

Учитывая это, наймодатели предпочитают заключать договоры на срок не более 99 лет. Права и обязанности сторон.

Удивительно, но факт! Заключая договор, должник принимает на себя это обещание встречного удовлетворения и при любых обстоятельствах должен исполнить договор.

В обязанности наймодателя прежде всего входит предоставление нанимаемого имущества в таком состоянии, которое бы не препятствовало его эксплуатации; поэтому имущество обязательно должно соответствовать своему назначению и условиям договора. В системе общего права существует особый подход в оценке ответственности наймодателя за недостатки переданной вещи.

Еще по теме § 4. Договор имущественного найма:

Так, в Англии в соответствии с Законом о поставке товаров и предоставлении услуг, принятым в г. Кроме того, здесь существует понятие договора найма-покупки, который регулируется специальным Законом г. Обязанность наймодателя предоставить качественную для использования вещь зафиксирована и в гражданских актах стран континентальной системы например, в п.

Вместе с тем здесь эти вопросы регулируются особым образом. Ответственность наймодателя за качество предоставленной вещи не прекращается с передачей вещи по договору, поскольку в дальнейшем при обнаружении в процессе эксплуатации скрытых или явных недостатков он также несет ответственность перед нанимателем.

В этом случае логика законодателя понятна, поскольку недостатки препятствуют обычному использованию вещи или такому использованию, которое предусмотрено договором.

Удивительно, но факт! В случае, если это предусмотрено договором, наниматель может настаивать на получении соответствующей компенсации от наймодателя за улучшения или дополнения нанимаемой вещи.

Предоставление некачественной вещи в наем может причинить нанимателю ущерб. В этом случае в соответствии со ст. Существуют и случаи, освобождающие наймодателя от ответственности, когда он не знал или не мог знать при разумной осмотрительности в момент заключения договора о явных или скрытых недостатках имущества.

Удивительно, но факт! Арендная плата может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей.

Также основанием освобождения от ответственности наймодателя является то, что он предупреждал нанимателя о соответствующих недостатках вещи или наниматель каким-либо другим образом знал при заключении договора об этих недостатках.

Вместе с тем во Франции в соответствии со ст.

Рекомендуем к прочтению! Оплата сверхурочные часы

В практике большинства стран в случае предоставления некачественной вещи, состояние которой препятствует ее использованию по предусмотренному договором назначению, или в том случае, когда недостатки вещи существенно уменьшают возможность ее использования, наниматель приобретает право либо расторгнуть договор, либо требовать у наймодателя пропорционального недостаткам уменьшения наемной платы.

Кроме того, в большинстве случаев для такой ситуации предусмотрена обязанность наймодателя самостоятельно за свой счет устранить соответствующие недостатки вещи. Для оперативного устранения таких недостатков эту обязанность может взять на себя и наниматель, но за счет наймодателя.

ДОГОВОР НАЙМА

Отношения по договору найма имеют диспозитивный характер, вследствие чего очень часто законодательство различных стран предусматривает возможность для сторон включить в договор специальные условия, ограничивающие ответственность наймодателя за недостатки предоставленной вещи. Однако подобные правила могут быть нейтрализованы в специальном законодательстве о найме или в тех нормах, которые регламентируют особые объекты такие, например, как коммерческая недвижимость, жилые помещения, оборудование и т.

В качестве другого важного условия, препятствующего освобождению наймодателя от ответственности, является его знание и умолчание о недостатках вещи.

Удивительно, но факт! Ограничения этого правила установлены только в специальном законодательстве; в частности, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве в ст.

В процессе эксплуатации у нанимателя возникает важная обязанность поддерживать вещь в состоянии, позволяющем ее использовать. Для этого все недостатки вещи следует подразделять на те, которые вызваны ее эксплуатацией, и те, которые такой эксплуатацией не обусловлены. Первая группа недостатков возникает по вине наймодателя и требует проведения им постоянного или если указано в договоре капитального ремонта вещи. Что же касается текущего ремонта, то обязанность по его проведению лежит обычно на нанимателе.

Такие правила предусмотрены, в частности, во Франции п. Следующей важной обязанностью наймодателя является обеспечение нанимателя возможностью беспрепятственно пользоваться вещью. Для этого наниматель обязан предоставить имущество, свободное от требований иных лиц, не обремененное обязательствами, которые не известны нанимателю.

Также он обязан принять все необходимые меры в отношении третьих лиц, которые своими действиями препятствуют нормальному пользованию вещью. Если требования третьих лиц предъявлены в суде, наниматель может обратиться к наймодателю с требованием вступить в соответствующий процесс.

§ 2. Договор имущественного найма (аренды)

Существуют также так называемые дополнительные обязанности наймодателя, обычно возникающие в предпринимательских отношениях и связанные в первую очередь со спецификой объекта договора. Если объектом является сложное оборудование машины или транспортные средства , законом и договором может быть предусмотрена обязанность наймодателя производить его техническое обслуживание, предоставлять редкие запчасти, налаживать и устанавливать оборудование, обеспечивать нанимателя соответствующей технической документацией или проводить консультации, инструктаж персонала нанимателя по поводу такой документации и др.

Дополнительные обязанности наймодателя могут существенно влиять на стоимость договора найма, которая в этом случае, естественно, повышается. Обязанности нанимателя по договору имущественного найма определяет наймодатель. Эта общая обязанность предусматривает целый комплекс более конкретных.

Наниматель должен использовать вещь в строгом соответствии с ее хозяйственным назначением. В случае найма оборудования оно должно использоваться обязательно в соответствии с определенными техническими правилами, технической документацией или теми условиями, которые были закреплены в договоре. В том случае, если наниматель не соблюдает эти требования, наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Удивительно, но факт! Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.

Общая обязанность нанимателя добросовестно использовать имущество на практике включает в себя и другие важные обязательства. Так, он обязан гарантировать надлежащее хранение имущества, должен препятствовать его порче или какому-либо иному ухудшению его состояния. Для этого он обеспечивает надлежащие условия помещения и содержания вещи, а также проведение необходимых профилактических мероприятий например, по поддержанию эксплуатационных свойств оборудования.

Если в процессе эксплуатации вещи обнаружатся ее дефекты, наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя.

Однако такое сообщение не освобождает его от обязанности принять оперативные меры по устранению выявленных дефектов. В случае серьезных недостатков мероприятия по их устранению проводит наимодатель, но наниматель также должен своевременно сообщить наймодателю о повреждениях для принятия последним мер по их предупреждению.

В случае несоблюдения нанимателем этого правила на него может быть возложена ответственность за убытки, вызванные тем, что он несвоевременно уведомил или своевременно не уведомил наймодателя. Важной обязанностью нанимателя также является внесение наемной платы и других связанных с договором найма платежей, неуплата которых дает возможность наймодателю расторгнуть договор.

Право наймодателя на соответствующие платежи обеспечивается его правом удерживать имущество должника, внесенное или ввезенное нанимателем на используемый земельный участок или в помещение.



Читайте также:

  • Выселение новым собственником
  • Подставили под вымогательство